Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.
Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них:
- - Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.
- - Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.
- - Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.
Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.
Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.
Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.
Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть инструментарий (метод) достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.
На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами.
В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.
Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.
Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.
Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики должно рассматриваться как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой. Поэтому важно критически анализировать все составляющие жилищной политики в развитых капиталистических странах.
Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.
Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.
- 1. Непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной.
- 2. Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.
- 3. Стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.
- 4. Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.
Значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.
Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.
На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют масштабы и структура ресурсов: производственная, социальная и инженерная инфраструктура, местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов, трудовые, природные и, что в современных условиях наиболее важно, финансовые источники, степени развития рыночных механизмов.
В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических, фондовых и других факторов, жилищная политика крупного города может иметь различные целевые установки: приоритетное развитие жилищного строительства, повышение доли реконструируемого жилья, активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья, соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе, развитие приватизационных процессов и т.д. Если цели жилищной политики можно считать выявленными, то определяется характер активной политики в рамках процесса перехода к рынку.
В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.
Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.
Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.
Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.
Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.
Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.
Реализация жилищной политики в новых условиях невозможна без создания единой общегородской автоматизированной информационной системы «Жилище», объединяющей действующие в жилищной сфере банки данных и содействующей на основе единых принципов их развитию и созданию новых систем, обеспечивающих государственные органы и коммерческие структуры оперативной достоверной информацией о рынке жилья.
Создание такой системы обеспечит принятие более обоснованных управленческих решений при формировании жилищной политики в направлении реализации следующих задач:
- - защиты прав собственности на недвижимость;
- - определения оценки стоимости недвижимого имущества;
- - регистрации учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;
- - контроля за взиманием налогов в жилищной сфере;
- - учета данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир,
- - защиты прав инвесторов и регулирования структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.
В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.
Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.
Государственная жилищная политика определяется как совокупность государственных мероприятий по обеспечению всего населения или его наиболее нуждающихся социальных групп жилищем, соответствующим общепринятым нормам .
Жилье стало предметом жилищной политики потому, что оно обеспечивает функцию защиты человека, а в условиях рыночной экономики является еще и объектом капиталовложений.
Основные положения политики Российской Федерации в жилищной сфере определены ЖК РФ, а также рядом целевых государственных программ в жилищной сфере.
Задачи жилищной политики:
содействие правильному распределению, поддержанию, эксплуатации и улучшению качества имеющегося жилья;
защита квартиросъемщиков от неправомерного выселения и повышения квартирной платы .
Начало проводимой в настоящее время в России жилищной реформе положили Государственная целевая программа "Жилище", одобренная постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595, и Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренные Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 .
В процессе проведения жилищной реформы было намечено решить следующие задачи:
- – разработать законодательство, позволяющее гражданам реализовать конституционное право на жилище;
- – убедить население в том, что получение жилья в условиях рыночной экономики является благом, за которое следует платить личными средствами;
- – уменьшить инфляцию, понижающую уровень обеспечения населения;
- – при строительстве новых домов использовать натуральные строительные материалы, а возводимые новые здания для жилья строить малоэтажными;
- – управление жилищной сферой перевести из государственной компетенции на рыночную систему управления.
Федеральная программа "Свой дом" 1996 г. была направлена на расширение индивидуального строительства жилых домов по новейшим технологиям по ценам, доступным для населения (стоимость 1 кв. м жилья не должна быть выше среднего двухмесячного дохода на человека в субъектах РФ), увеличение доли строительства малоэтажных индивидуальных домов с автономными средствами жизнеобеспечения.
Федеральная целевая программа для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера 1995 г. направлена на регулирование потока выезжающих граждан (их должно было выехать 2 млн человек) и обеспечение их жильем с учетом того, что они являются городскими жителями и не приспособлены к жизни в сельской местности.
Программа социальных реформ в Российской Федерации на период 1996–2000 гг. определила целью жилищной политики обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей с малым и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и их семьям. Этой программой предусмотрено увеличение финансирования строительства жилья, реформирование жилищно-коммунального хозяйства и совершенствование системы управления последним.
В результате осуществления намеченных мероприятий были сформулированы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы их реализации. Сформирована нормативная правовая база, которая является основой для осуществления дальнейших преобразований в жилищной сфере. За период реализации указанных выше программных документов было принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений. Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий граждан, установленных законодательством РФ.
Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда России по формам собственности, сформирован новый слой собственников как социальная база жилищной реформы. В результате принятия и реализации Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%.
Однако ряд поставленных задач в жилищной сфере не удалось решить в полном объеме. Несмотря на то, что в регионах были успешно апробированы намеченные преобразования, не удалось сформировать экономические стимулы для их широкомасштабной реализации во всех регионах страны. Поэтому в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 14 марта 2001 г. № 346-р была разработана Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002–2010 гг.
Указанная Программа исходит из того, что в долгосрочной перспективе (после 2010 г.) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищного сектора, которое позволит удовлетворить жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства местных бюджетов в первую очередь должны будут направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан и развитие коммунальной инфраструктуры.
Мероприятия Программы выполняются в течение 2002– 2010 гг. поэтапно.
На первом этапе (2002–2004 гг.) было осуществлено:
- – нормативное правовое обеспечение Программы по всем направлениям ее реализации;
- – проведение организационных мероприятий по внедрению в практику субъектов РФ механизмов повышения эффективности функционирования жилищной сферы;
- – реализация подпрограмм и программы "Государственные жилищные сертификаты", включенной в состав Программы.
На втором этапе (2005–2010 гг.) осуществлялось:
- – совершенствование и развитие созданной на первом этапе нормативной правовой базы жилищной сферы с учетом итогов реализации Программы на практике в субъектах РФ;
- – широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий по всем направлениям;
- – продолжение реализации программ и мероприятий Программы.
Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. № 797 была утверждена подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" целевой программы "Жилище" на 2002–2010 гг., основными задачами которой являлись:
- – финансовое оздоровление жилищно-коммунальных мероприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведение тарифов на жилищно- коммунальные услуги для населения и других потребителей до экономически обоснованного уровня, жесткого соблюдения установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования жилищно- коммунальных предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;
- – снижение издержек и повышение качества и доступности жилищно-коммунальных услуг, формирования инвестиционной привлекательности жилищно- коммунального комплекса путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг, создания взаимосвязанных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий и естественных монополистов – предприятий топливно-энергетического комплекса;
- – обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса на основе современных технологий и материалов путем предоставления бюджетных средств и государственных гарантий по привлекаемым инвестициям.
Организация управления реализацией подпрограммы и контроль за ходом ее реализации были возложены на Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу .
Государство принимает участие в разработке практических мер, направленных на расширение строительства жилья в стране. Этой проблеме, в частности посвящен Указ Президента РФ "О мерах по развитию жилищного строительства" .
В ЖК РФ отсутствует правовое регулирование некоторых вопросов, которые были урегулированы в ЖК РСФСР. Так, не регламентированы возможность бронирования жилого помещения социального найма, раздела лицевого счета нанимателя между ним и членом его семьи, проживающим с ним, не указаны некоторые категории льготников, имеющих право на внеочередное получение жилого помещения по социальному найму, и т.д. При этом некоторые положения ЖК РСФСР законодателем не отменены. В результате образовались пробелы в ЖК РФ, которые суды толкуют не в пользу граждан.
Образовавшиеся пробелы в ЖК РФ постепенно ликвидируются. Например, необходимость предоставления жилья по договору социального найма вне очереди молодым семьям урегулирована постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил предоставления жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2007–2010 годы" .
Законом «Об основах федеральной жилищной политики» определены основные принципы реализации конституционного пра-,ва граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
В чем состоят основные причины и цели проведения жилищной реформы? На рубеже 80-90-х гг. в стране произошли существенные политические и правовые изменения - был взят курс на формирование рыночных отношений. Жилищная сфера как часть народного хозяйства и экономики страны, конечно, не могла остаться в стороне от происходящих кардинальных преобразований.
Существовавшая ранее распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов: миллионы семей нуждались в улучшении жилищных условий; обеспечение граждан жильем в бывшем СССР и РСФСР было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. Решение этой проблемы обеспечивалось развитием государственного и общественного жилищного фонда, содействием со стороны государства кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, предоставлением гражданам бесплатной жилой площади по мере осуществления программ и строительства благоустроенного жилья.
В середине 80-х гг. государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом. В результате этого к традиционным прибавились новые проблемы: расселения жильцов коммунальных квартир; ликвидации малообеспеченное™ жилой площадью; благоустройства частного фонда; сноса или модернизации государственного фонда постройки до 1950 г.; создания более комфортных условий для временного проживания в общежитиях; снятия ограничений на строительство индивидуального и кооперативного жилищного фонда. Решение этой задачи шло очень трудно, потребность граждан в жилье практически не уменьшилась. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990 г. в СССР состояло 14,3 млн семей и одиноких граждан (или 23% всех городских семей, в том числе в России - 25%), из них более 10 лет ожидали получения квартир более 1,5 млн семей (12% всех очередников), 4,6% проживали в коммунальных квартирах, 5% - в общежитиях. Кроме того, 1,1 млн человек занимали временные жилые помещения (вагончики, бараки и др.), а 2,7 млн человек снимали жилье у других граждан.
В 90-х гг. в Российской Федерации наблюдалась тенденция к обострению жилищной проблемы. Ввод жилья сократился с 72,8 млн м2 общей площади в 1987 г. до 37,9 млн м2 в 1992 г. Если в России в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия (причем в основном за государственный счет) 1,4 млн семей, в 1991 г. - 1,1 млн семей, то в 1992 г. число таких семей составило менее 1 млн и в первую очередь в связи с большим снижением масштабов жилищного строительства.
На начало 1992 г. в России 17% населения проживало в условиях, когда на 1 человека приходилось менее 7 м2 (в то время как действующим законодательством норма жилой площади установлена в размере 12 м2 на человека). Почти 6 млн человек проживали в коммунальных квартирах, около 7 млн - в общежитиях, 1,6 млн - в ветхом и аварийном жилье. Всего в очереди на улучшение жилищных условий стояло 11 млн семей. Средний уровень обеспеченности жильем в России оставался низким - 16,5 м2 общей площади на человека (например, в Дании - 50 м2, в Германии - 42 м2, в Болгарии - 22,2 м2, в Польше - 17,5 м2).
В связи с переходом России к рыночной экономике назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы и провести кардинальную жилищную реформу. Прежде всего должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабозащищенных групп населения. Следует отметить, что в большинстве европейских стран жилищное строительство, осуществляемое за счет частных средств, в общем его объеме составляет 80-90%.
Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо упорядочить порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений, с тем чтобы вводимые объемы жилой площади позволяли в короткие сроки, бесплатно или за доступную плату решать жилищные вопросы отдельных категорий граждан. Другие граждане, располагающие необходимыми средствами для приобретения или строительства собственного дома (квартиры), должны решать этот вопрос самостоятельно, практически без помощи со стороны государства.
Однако нельзя жилищную реформу сводить только к проблеме обеспечения граждан жильем. Наряду с этим основными целями реформы являются:
- изменение условий и порядка оплаты жилья и коммунальных услуг. В ближайшие годы предполагается реализовать заложенный в Жилищном кодексе РФ принцип - размер оплаты за жилье и коммунальные услуги должен обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги;
- принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Эти меры в рамках проведения жилищной реформы принимались и ранее, но они не утратили своей актуальности и сегодня.
В 1997 г. Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» одобрена «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства», которой определены основные направления преобразований в этой отрасли.
Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2,7 млрд м2 общей площади, из них муниципальный фонд - примерно 30%, государственный фонд - около 10%, остальной фонд - частный. При этом износ этих фондов достиг 40%. Жилищный фонд стремительно ветшает, снижаются надежность и устойчивость инженерных систем. Более 290 млн м2 (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, 250 млн м2 (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается аварийный и ветхий фонд (с износом более 60%), который подлежит сносу. Только за последние 5 лет по ветхости из жилищного фонда выбыло около 40 млн м2 общей площади жилья. При ежегодном нормативе 4-5% капитально ремонтируется лишь около 1% государственного и муниципального жилищного фонда. Поэтому ремонтируются только отдельные конструктивные элементы зданий.
Как отмечено в Концепции, единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т.е. переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения, т.е. переход на оплату населением в полном объеме жилищно-коммунальных услуг, который должен завершиться в 2008 г. Однако это изменение не нашло отражения в подзаконных актах.
Таким образом, приоритетными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства были определены:
- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения;
- совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;
- совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья - создание товариществ собственников жилья;
- изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов. Кроме того, в целях создания рынка жилья предполагается расширить масштабы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Особенности
реализации государственной жилищной
политики
- Понятие государственной
жилищной политики
Основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики
Государственное регулирование жилищной сферы
- Законодательные
основы реализации государственной жилищной
политики
Региональные особенности реализации государственной жилищной политики
Список используемой литературы
ВВЕДЕНИЕ
Преобразования,
осуществляемые в России в последнее
десятилетие, кардинально изменили
облик страны, ориентиры общественного
развития, внесли существенные изменения
в социальную структуру общества.
Радикальные реформы, признанные повысить
уровень жизни населения, главным образом
за счёт движения к рыночной экономике
западного образца, оказались сопряженными
со многими негативными последствиями,
с обострением всех социальных проблем,
в том числе и жилищной.
Жильё
является одним из главных оснований
бытия человека, его жизнедеятельности.
Для того чтобы, вести здоровый образ жизни,
полноценно трудиться, растить детей,
приобретать и обновлять знания человек
должен иметь, прежде всего, жильё, доступ
к ресурсам: социальным, экономическим,
политическим духовным и т.д., позволяющим
ему вести достойное существование. Без
учёта данных факторов любые реформы,
в том числе и жилищная, обречены на провал.
Этим, в первую очередь, обусловливается
актуальность избранной темы.
Актуальность
работы определяется современным этапом
развития российского общества, проведением
социально-политических и экономических
преобразований в условиях перехода к
экономике рыночных отношений.
Жилищная
политика как социальное явление, как
часть процесса современных преобразований
в обществе осуществляется с большими
трудностями и сопровождается нередко
не спрогнозированным тяжелейшим кризисом,
охватывая все сферы реформируемой социальной
жизни.
В
России жилищный вопрос всегда был
и остаётся актуальным. Этому способствует
ряд факторов: дефицит ресурсов для
расширенного воспроизводства жилья,
отсутствие денег у абсолютного большинства
населения, постоянный приток в Россию
беженцев и вынужденных переселенцев
из стран ближнего зарубежья и «горячих
точек», продолжающаяся урбанизация и
рост городов и т.д.
К
наиболее важным факторам, определяющим
актуальность работы, относятся:
- Недостаточная
разработанность теоретико-методологического
обоснования социологического анализа
жилищной политики в России;
Потребность в выработке скоординированных эффективных мер в реализации жилищной реформы;
Необходимость более четкого обоснования и законодательного регулирования региональных жилищных программ.
В соответствии с целью настоящей работы поставлены и решаются следующие задачи :
- Проанализировать
особенности реализации государственной
жилищной политики;
Раскрыть понятие, основные цели, задачи и принципы государственной жилищной политики;
Рассмотреть законодательные основы реализации государственной жилищной политики;
-
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ
РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
- 1.1
Понятие государственной
жилищной политики
Существует много определений понятия « жилищная политика». Следует отметить некоторые из них:
- Под жилищной
политикой
в целом понимается совокупность
целей и способов действий по их реализации,
формируемых органами власти и управления
и отражающих наиболее предпочтительные
направления развития жилищной сферы.
Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.
Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.
Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно- распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.
Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.
Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть метод достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.
На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами. 1
В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.
Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.
Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.
Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики должно рассматриваться как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой.
Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.
Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.
- Непосредственное
обслуживание.
Здесь, очевидно, следует
отметить систему технического обслуживания
и содержания жилищного фонда, которая,
получая значительную роль дотаций из
местных бюджетов, по существу является
государственной.
Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.
4. Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.
Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое влияние на развитие жилищной политики.
Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.
На цели и задачи жилищной политики объективно влияют масштабы и структура ресурсов: производственная, социальная и инженерная инфраструктура, местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов, трудовые, природные и, что в современных условиях наиболее важно, финансовые источники, степени развития рыночных механизмов.
В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических, фондовых и других факторов, жилищная политика может иметь различные целевые установки: приоритетное развитие жилищного строительства, повышение доли реконструируемого жилья, активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья, соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе, развитие приватизационных процессов и т.д. Если цели жилищной политики можно считать выявленными, то определяется характер активной политики в рамках процесса перехода к рынку.
В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.
Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.
Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.
Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.
Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.
Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование.
В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.
Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.
-
1.2 Основные цели,
принципы и задачи
государственной
жилищной политики
Поскольку жилье – это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть рассмотрены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.
Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.
Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.
В иерархии жизненных потребностей людей жилище находится на одном из первых мест. Жилищные условия являются существенным фактором формирования личности, утверждения человеческого достоинства, сохранения здоровья, самореализации в трудовой и духовной сфере.
Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них – два следующие:
- Во-первых,
любой человек может получить на доступных
основаниях долгосрочную ссуду (и\или
субсидию) для приобретения собственного
жилья; для неплатежеспособных строится
государственное и муниципальное жилье,
предоставляемое на правах найма;
Во-вторых, уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям. 2
1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
2. Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Преамбула Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» установила цели федеральной жилищной политики :
- обеспечение
социальных гарантий в области жилищных
прав граждан;
осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);
развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;
развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
- строительство
домов государственного и муниципального
жилищных фондов, предназначенных для
предоставления жилых помещений по договору
[социального] найма;
компенсации (субсидии) и льготы по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.
- обеспечение
соответствия объемов жилищного фонда
потребностям населения и доступности
жилья для всех категорий граждан Российской
Федерации;
привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов;
создание набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно им сформированными потребностями;
обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв.м. на человека в год путем:
- устранение
правовых и административных барьеров
в деятельности по строительству, предоставлению
и обслуживанию жилья;
развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;
организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;
внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья;
контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;
эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;
развитие сектора социального жилья;
создание сектора наемного жилья;
повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде;
обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
расширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере;
внедрение механизмов саморегулирования строительной деятельности и управления жилищным фондом;
развитие механизмов страхования в жилищной сфере;
совершенствование правовых основ деятельности по строительству, предоставлению и эксплуатации жилья;
повышение эффективности системы контроля и надзора в строительном и жилищно-коммунальном комплексе путем совершенствования правовых основ функционирования системы контроля, установления требований к жилью, строительным материалам;
развитие системы жилищного кредитования. 4
1.3 Государственное регулирование жилищной сферы
Необходимость
участия государства в процессе
реформирования и обеспечения функционирования
жилищно-коммунальной отрасли определяется
тем, что она является сферой жизнеобеспечения
российских граждан, то есть фактором,
обуславливающим состояние национальной
безопасности. Государство должно нести
ответственность перед гражданами за
результаты проводимой реформы.
Единой
государственной политикой должны
быть объединены функции: регулирования
нормативно-правовой базы; бюджетной
поддержки, тарифной и ценовой политики,
обеспечивающих финансовую устойчивость
ЖКХ; технической политики в ходе модернизации
основных фондов отрасли, основанной на
энергосберегающих технологиях; технической
регламентации качества и надежности
предоставления жилищно-коммунальных
услуг; социальной защиты и социальных
гарантий; формирования системы рыночных
отношений в жилищно-коммунальной сфере
и другие.
Важнейшими
функциями государства являются:
- координация
основных мероприятий реформы жилищной
сферы с другими проводимыми реформами;
обеспечение согласованности действий на федеральном, региональном и местном уровнях.
Более высокой ступенью развития государственного регулирования является целевое программирование, т. е. комплексное использование в общих целях различных программ решения краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных задач. В них определяется последовательность решения задач, обозначаются органы власти, ответственные за исполнение этих программ, указываются источники финансирования.
При разработке программ и осуществлении жилищной политики Российская Федерация следует курсом, учитывающим мировой опыт, тем более, что практически во всех странах с развитой рыночной экономикой реально осуществляются целевые программы подобного рода. Как правило, ответственными за целевое планирование и целевое программирование являются государственные учреждения, разрабатывающие программы и осуществляющие контроль за их реализацией. Программирование преобразований в жилищной сфере позволяет использовать все средства государственного регулирования, избежать противоречивости и несогласованности мероприятий отдельных государственных органов в центре и на местах.
Тем не менее, в период переходной экономики такие противоречия и несогласованности всегда неизбежны. Особенно в правовом оформлении политики и практики таких сложных сфер, как жилищная. Ведь в этой области за короткое время пришлось зачастую без каких-либо правовых прецедентов в отечественной практике создать около сотни актов и нормативных предписаний, касающихся многих тысяч позиций поведения самых разных субъектов права в различных направлениях их деятельности: жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; землепользования и градостроительного регулирования; системы жилищного финансирования и создания инфраструктуры рынка жилья и т. д. По каждому из этих направлений были разработаны и приняты законы, в которых предусмотрены отдельные нормы, учитывающие рыночные изменения в жилищной сфере.
В силу такого обилия разработанных в короткое время законодательных актов, реализация федеральных целевых программ в жилищной сфере сталкивается с трудностями, создаваемыми противоречиями друг другу отдельных положений в этих законах. Особенно по таким позициям, как: классификация жилищных фондов.
Изменение государственной жилищной политики в рыночных условиях внесло в нее существенные коррективы. Если в Жилищном кодексе РСФСР выделялось четыре вида жилищных фондов (государственный, общественный, жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный), то Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», положив в основу классификации жилищных фондов их принадлежность к тому и иному виду собственности, выделил шесть разновидностей:
- Частный жилищный
фонд - фонд, находящийся в собственности
граждан и находящийся в собственности
юридических лиц;
Государственный жилищный фонд - ведомственный фонд, находящихся в хозяйственном ведении федеральных государственных предприятий, учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, принадлежащий соответствующему субъекту федерации;
Муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности районов, городов, входящих в административно- территориальные образования, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий и учреждений;
Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.
Некоторая правовая несбалансированность одновременно действующих законодательных актов в части классификации жилищных фондов ни к чему, кроме правовой путаницы, в дебрях которой способны разобраться лишь высококвалифицированные профессионалы, привести не может. Она осложняет практику государственных органов, особенно регионального и муниципального уровней. Предстоит законотворческая работа по приведению жилищного законодательства к нормам Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы принадлежность, порядок владения, пользования и распоряжения жильем соответствовали гражданскому законодательству.
Основным требованием к государственному регулированию и поддержке воспроизводства основных жилых фондов является комплексность и полнота мер и понимание действий во всех составляющих жилищной сферы. Основная роль государства при этом сводится к созданию необходимых условий для функционирования финансового механизма, включая принятие соответствующих законов, внесение изменений в действующее законодательство, первоначальную финансовую поддержку рыночных институтов и физических лиц, участвующих в долгосрочном финансировании строительства жилья. 5
и т.д.................
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
- Введение
- 1. Сущность и правовые основы государственной жилищной политики Российской Федерации
- 2. Механизмы государственного регулирования рынка жилья на современном этапе
- 2.2 Современные проблемы формирования рынка доступного жилья в России
2.3 Основные направления государственного регулирования рынка жилья
ВВЕДЕНИЕ
Решение жилищной проблемы граждан страны является одним из приоритетов социально-экономического развития нашего государства, что предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище.
С учетом положений международного законодательства в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Данное конституционное право относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий.
В связи с чрезвычайно важной ролью, которую играет жилищное хозяйство, особенно жилищное строительство в развитии экономики, смягчении остроты социальных проблем и политической стабилизации общества, правительство страны проводит активную политику государственного регулирования в жилищном хозяйстве.
Необходимость государственной жилищной политики вызвана несоответствием высоких затрат на создание, поддержание и эксплуатацию решающего для жизни и ее качества блага - жилья, с одной стороны, и ограниченным доходом подавляющего большинства населения - с другой.
Без государственного вмешательства в регулирование рынка жилья преодолеть это несоответствие на рынке предложения жилья и добиться количественного и качественного удовлетворения общественных потребностей не представляется возможным.
В последние годы вопросу государственного регулирования рынка жилья в России уделяется повышенное внимание. В 2005 году вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ, тем самым в стране были созданы законодательные основы для реализации основных направлений жилищной политики государства, в каждом регионе России разработаны и действуют законодательные акты, постановления органов исполнительной власти, программы, концепции, связанные с организацией и порядком обеспечения граждан жильем.
В рамках реализации государственного регулирования рынка жилья на федеральном уровне был утвержден приоритетный национальный проект по жилищному обеспечению граждан, получивший название "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", реализацию которого Президент РФ считает одной из наиболее важных социальных задач.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения.
Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Необходимо обеспечить условия для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения. В этих целях создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации.
Развитие массового жилищного строительства потребует развития промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых технологий в строительстве и новых строительных материалов, развития свободной конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками.
Для обеспечения участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой и развития рынка земельных участков будет формироваться практика частно-государственного партнерства, которая обеспечит строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков.
Активное развитие получит малоэтажная застройка, в том числе осуществляемая с использованием деревянных конструкций заводского изготовления на базе современных технологий.
Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.
В результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам и характеризуемый следующими целевыми ориентирами:
Увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов;
Отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня;
Приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.);
Достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв.м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв.м - к 2020 году).
Установление следующих целевых индикаторов повышения доступности жилья к 2020 году:
Увеличение объема ввода жилья до 140 - 150 млн. кв. м на базе комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий в целях жилищного строительства на основе утвержденной градостроительной документации;
Увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 4,8 трлн. рублей в год (в ценах 2007 года) или 2,7 млн. кредитов;
Широкое внедрение кредитно-финансовых механизмов жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства;
Функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, приобретение домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов и т.д.);
Завершение выполнения обязательств по обеспечению жильем лиц, принятых на учет до 1 марта 2005 г., в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма;
Функционирование при поддержке государства кредитно-финансовых механизмов проведения капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства.
Проблема доступного и комфортного жилья в России в последнее время вышла на первый - политический - план, став, поистине, национальным бедствием.
В очередях на получение жилья до сих пор стоят примерно 4,5 млн семей. Время ожидания в среднем составляет более 20 лет. Покупка квартиры или индивидуального дома доступна только пяти процентам населения, в лучшем случае - семи процентам, если к своим накоплениям они смогут привлечь кредиты банков. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие ипотеки, остается исключительной привилегией состоятельных граждан.
Новостройки не восполняют старение ветхого фонда (из 19 миллионов жилых строений, занятых под жилье, примерно 70 % изношены не менее чем на 30 %), 27 % населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. Наблюдается тенденция постоянного увеличения объемов ветхого жилья. Сегодня объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. кв. метров, из них аварийного - более 11 млн. кв. метров.
Решение перечисленных проблем в отсутствие государственной жилищной политики, регулирования рынка жилья со стороны государства невозможно. Этим определяется важность и актуальность избранной мною темы дипломного исследования.
Целью проводимого дипломного исследования является рассмотрение новых механизмов государственного регулирования рынка жилья в Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели исследования необходимо решение следующих задач:
Определение сущности и правовых основ государственной жилищной политики российского государства;
Установление факторов, определяющих необходимость совершенствования государственной жилищной политики в России;
Проведение характеристики основных приоритетов национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";
Рассмотрение современных проблем формирования рынка доступного жилья в России и основных направлений государственного регулирования рынка жилья на современном этапе;
Проведение анализа реализации жилищной политики в Республике Татарстан;
Рассмотрение предложений по совершенствованию механизмов государственного регулирования рынка жилья.
Методологической и информационной основой дипломного исследования являются работы отечественных и зарубежных авторов в сфере государственного регулирования рынка жилья, законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие жилищные права граждан, а также реализацию приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Объектом исследования является государственное регулирование рынка жилья в Российской Федерации.
Предметом исследования выступают современные проблемы реализации государственного регулирования рынка жилья в Республике Татарстан.
Теоретической основой проводимого дипломного исследования являются научные труды С.Е. Васильева, Л.Ю. Грудцыны, М.А. Долгошеева, О.Г.Ершова, В.Н. Литовкина, Д.Б. Пашова, И. Эекхоффа, Л.Г. Ходова и других авторов. В ходе выполнения дипломной работы мною использовались публикации в периодических изданиях по вопросам проводимого исследования, а также данные государственной статистики.
Степень научной новизны работы заключается в анализе современных проблем реализации государственного регулирования рынка жилья в Республике Татарстан. Данный анализ проведен впервые.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка. Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы ее цель и задачи, указана степень научной новизны, практическая значимость выполненной работы. В первой главе работы рассмотрены сущность жилья и его значение в жизни человека, основы государственной жилищной политики России на современном этапе развития государства. Во второй главе раскрыты основные приоритеты национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", проведен анализ современных проблем формирования доступного жилья, представлены основные направления государственного регулирования рынка жилья. В третьей главе работы рассмотрены основные направления жилищной политики в республике Татарстан и проблемы их реализации, сформулированы предложения по совершенствованию механизмов государственного регулирования рынка жилья. В заключении сформулированы основные выводы и результаты дипломной работы.
1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
государственный жилищный российский
1.1 Жилье и его значение в жизни человека
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и, в значительной степени, формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Жилье было и остается продуктом труда человека, который удовлетворяет его многочисленные потребности и служит ему в течение длительного времени, как никакой другой продукт труда, будь это средство производства или предмет потребления. Жилье обеспечивает воспроизводство физических и духовных способностей, защиту человека от негативных природных явлений, способствует сохранению здоровья, создает необходимые предпосылки для развития домашнего хозяйства, с помощью которого удовлетворяются многие потребности человека.
Значение домашнего хозяйства всецело вытекает из существующих условий проживания населения нашей страны. Большая территория, низкая плотность населения, отсутствие дорог, удаленность жилья от торговых и промышленных центров делали крайне необходимым ведение домашнего хозяйства. Это относилось в первую очередь к жителям села. Уже в 70-80-е годы прошлого века во многих регионах страны стали появляться заброшенные села вследствие отсутствия там элементарных удобств для жилья.
Сегодня такое положение является типичным даже в обжитых центрально-европейских районах России. Ограниченные возможности ведения домашнего хозяйства на селе и кризисное положение многих кооперативных и государственных предприятий не позволяют селу выйти из экономического тупика.
Одним из условий этого является развитие жилищного строительства.
Жилье обусловливает возможность и функционирование такого первичного и основополагающего института для развития общества, как семья. Неудовлетворительное состояние жилищного фонда стало причиной кризисных явлений в российских семьях со всеми вытекающими последствиями: низким демографическим ростом, снижением продолжительности жизни населения, углубляющимся конфликтом между поколениями, снижением морального уровня населения.
Демографические процессы, связанные с обновлением рабочей силы, принадлежат к числу самых продолжительных воспроизводственных процессов, требующих особого внимания. По прогнозам демографов в России через 15-20 лет численность населения в трудоспособном возрасте резко сократится. Это наиболее заметная сторона сложного процесса изменения возрастной структуры населения. Доля лиц старше 60 лет увеличится на 25 %. Если к ним добавить детей моложе 18 лет (еще 20 %), то в трудоспособном возрасте окажется только половина населения. Это может иметь серьезные негативные последствия для экономики, так как абсолютное и относительное увеличение числа людей, потребляющих, но не производящих материальные блага, может замедлить рост уровня жизни в целом. Выходит, что развитие экономики определяется не только инвестициями, но и улучшением демографической ситуации.
Низкие темпы прироста населения в целом по стране заключают в себе большой удельный вес детей нездоровых, унаследовавших от родителей многие болезни. Составить общее представление о причинах такого положения достаточно сложно. Однако имеющиеся наблюдения на местах, осуществляемые медицинскими учреждениями, особенно среди беженцев-переселенцев из бывших советских республик, показывают, что одной из причин высокой детской заболеваемости являются крайне неудовлетворительные жилищные условия.
Особенно страдает от неблагоприятных жилищных условий население восточных районов страны - Сибирь, Дальний Восток, Приморье - где продолжительное время года температура в жилых помещениях ввиду отсутствия тепла падает до крайне низких пределов. Не является исключением здесь и Республика Татарстан. Скученность людей, проживающих на небольшой жилой площади, ведет к быстрому росту не только простудных заболеваний с их возможными осложнениями, но и распространению инфекционных заболеваний, ранее неизвестных для населения страны.
Данные обследований, показывают, что в настоящее время до 70 % абитуриентов средних и высших учебных заведений в той или иной степени не обладают достаточным здоровьем. Причины такого положения различны, но одна из основных - неудовлетворительное состояние жилья.
Жилье - это и необходимое условие развития домашнего хозяйства, ориентированного на рынок и рыночные отношения. На западе и в нашей стране стала вводиться и все больше распространяется практика приобретения жилья (дома), когда отдельная его часть используется для офиса, организации магазина, кафе, мастерской. Здесь уже жилье становится капиталом, который дает прибыль. При этом члены семьи обеспечивают себе рабочие места, и труд их, как правило, в рамках семейной кооперации более производителен.
Таким образом, жилье - это важнейший фактор нашего экономического и социального развития, который присутствует с нами на протяжении всей нашей жизни.
Новый Жилищный кодекс РФ определил объектом жилищных прав жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Функциональным назначением жилья, согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ является проживание граждан.
Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям, а также определенной степени благоустройства в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и быть объектом жилищных прав.
1.2 Жилищная политика на различных этапах истории развития российского государства
На разных этапах развития нашей страны государственное регулирование рынка жилья, а также вопросы обеспечения граждан жильем решались по-разному.
Как отмечает В.Н. Литовкин, в течение XX века в России функционировали три разные национальные системы удовлетворения жилищных потребностей общества, обусловленные разной структурой собственности:
Дореволюционная, где не было места жилищному законодательству как комплексной отрасли российского законодательства и как инструменту государства в решении жилищной проблемы; жилищные отношения как гражданские отношения регламентировались частным правом, государство (местное самоуправление) самоустранилось от решения квартирного вопроса, несмотря на его социальную остроту;
Советская, где, в отличие от дореволюционной, возникла и утвердилась комплексная отрасль советского жилищного законодательства, регулирующая группу разнородных отношений, условно объединяемых как жилищные, нормами публичного и гражданского права, а государство достигло доминирующего положения в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан, сведя рынок жилья на нет;
Постсоветская, где жилищное законодательство как многоотраслевое сохраняет свои функции в структуре постсоветского российского законодательства, а постсоветское государство (органы местного самоуправления) утратило функциональное назначение быть монополистом в жилищном строительстве и жилищном фонде, главным инструментом в решении жилищной проблемы, уступив место рынку жилья.
В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе.
По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, а фактически - еще ниже.
Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82 % ее жителей проживали в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства.
Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м общей площади. На 80 % он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.
С началом советского периода пришедшие в 1917 году к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих.
Декретом СНК РСФСР от 23 ноября 1917 г. была отменена частная собственность на городские недвижимости, а Декретом ВЦИК от 6 декабря 1917 г. был введен запрет на совершение сделок с недвижимостью. На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали.
В дальнейшем Декретом от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений.
Этот Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев.
Таким образом, в 1917 - 1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18 % жилых домов.
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома.
Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 г. весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.
Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Во-первых, большой урон нанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда.
Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е годы. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. "О развитии жилищного строительства в СССР" была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны. В Третьей программе КПСС ставилась даже такая задача на ближайшие 10-15 лет, как обеспечение каждой семьи, в том числе молодоженов, благоустроенной квартирой, соответствующей требованиям гигиены и культурного быта.
И хотя эти планы не были полностью выполнены, объемы жилищного строительства в 1970-е годы впечатляют. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 г. по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раз. Средняя обеспеченность жителя в этом же году составила 11 кв. м общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее, жилищная проблема оставалась острой.
К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (примерно 40 млн. человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. метров, что составляло 17 % всего жилищного фонда России, оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14 % государственного и муниципального жилищного фонда нуждалось в неотложном ремонте.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан.
В соответствии со статьей 40 Конституции РФ 1993 года государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов.
Кроме того, руководством страны была поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия его уравнительного распределения. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, то есть бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 70% государственного и муниципального жилья.
В стране началась реализация нескольких программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа "Жилище", которая в 1993 году предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 - 56 млн. кв. м. Однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации был продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президентом РФ был подписан Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище”, в котором были поставлены следующие задачи:
Обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;
Увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;
Расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.
Решение жилищной проблемы в России осложнялось необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. была принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", в которой были предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.
Принятие в 2004 году Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. к этому времени уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.
В 2004 году в Послании Президента РФ Федеральному Собранию проблема качества и доступности жилья была поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих практически каждого гражданина, каждую российскую семью.
1.3 Современная государственная жилищная политика и факторы, определяющие необходимость её совершенствования
Как указывалось выше, в статье 40 Конституции РФ определено, что каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления гражданами права на жилище.
В новом Жилищном кодексе РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, используют бюджетные и иные, не запрещенные законом, источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения.
Как указывалось выше, в советский период государство пыталось решить жилищную проблему путем предоставления гражданам бесплатного жилья. Помимо того, что подобное бремя непосильно даже для самых развитых государств, такая политика в сфере жилья порождала социальное иждивенчество, разрушала систему естественных экономических стимулов, связывающих качество труда с его результатами.
В процессе осуществляемых в последнее десятилетие преобразований удалось переориентировать установки и ожидания значительной части граждан от бесплатного получения жилья к созданию условий, позволяющих им заработать средства на его непосредственное приобретение.
В России более 65 % населения желают улучшить жилищные условия, порядка 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах. На конец 2011 года площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в России составляла 98,9 млн м2 (3,0 % от общей площади всего жилищного фонда), в том числе ветхого -- 78,4 млн м2, аварийного -- 20,5 млн м2). Позволить покупку квартиры за счет собственных источников может не более 10 % нуждающихся.
На конец 2010 года жилищный фонд в России составил 3,23 млрд м2 общей площади, в том числе в городских поселениях 2,33 млрд м2 (72 % общей площади), в сельской местности -- 896 млн м2 (28 % общей площади).
По состоянию на конец 2012 года общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя России, составляла 23,4 м2, в том числе в городской местности -- 22,9 м2, сельской местности -- 24,8 м2. В России насчитывается 61,5 млн квартир, из которых однокомнатные -- 24 %, двухкомнатные -- 40 %, трёхкомнатные -- 29 %, четырёх- и более комнатные -- 8 %. Средняя площадь квартиры составляет 53,6 м2.
Жилищный фонд в России представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,1 % общей площади жилищного фонда; на панельные и деревянные дома приходится 25,6 % и 20,4 % соответственно.
Около 86 % жилищного фонда в России находится в частной собственности.
В то же время состояние жилищного фонда в стране не может удовлетворять предъявляемым к жилью требованиям. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт. Так, при нормативной потребности 4-5 %, в среднем ежегодно ремонтируется лишь 1 % жилья. Около 300 млн м2 нуждается в неотложном капитальном ремонте, еще 250 миллионов квадратных метров требуют реконструкции.
Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.
На начало 2010 года в капитальном ремонте нуждалось около 284 тыс. многоквартирных жилых домов в России (8,9 % от их общего числа). В течение 2010 года капитальный ремонт проведен в 54,0 тыс. из них, что составляет 19,0 % от потребности. Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов в России за 2006--2010 годы составила 508 млрд рублей (в том числе за 2010 год -- 113 млрд рублей). По сравнению с 2009 годом их объём в 2010 году уменьшился на 21,1 %. За 2011 год в России было капитально отремонтировано 4,33 млн м2 общей площади жилых домов. Стоимость ремонта 1 м2 капитально отремонтированного жилья в 2010 году составила 3,7 тыс. рублей (в 2009 году -- 3,3 тыс.рублей). В Чечне стоимость ремонта 1 м2 капитально отремонтированного жилья составила 467 рублей, Ивановской области -- 776 рублей, Калужской области -- 901 рубль.
Платежеспособный спрос населения в нашей стране остается неудовлетворенным. В развитых странах мира в среднем строится от 0,7 до 1 м2 жилья в год на человека. Например, в США возводятся 250 млн м2 жилой площади, Китай вышел на 1,3 млрд. м2 жилья, в России же в 2014 году было введено в строй 81 млн м2 жилья (около 550 м2 на 1000 человек населения). Средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади жилья в России в 2013 году составила 36,4 тыс. рублей, в том числе в городах и посёлках городского типа -- 36,6 тыс. рублей, в сельской местности -- 33,8 тыс. рублей.
С 1990 года объем жилищного строительства в стране уменьшился почти в 2 раза. Государственное финансирование сократилось более чем в 4 раза. Так, в 2002 г. было введено в эксплуатацию всего 33,8 млн м2 жилых помещений, в то время как в конце 80-х годов XX в. объемы жилищного строительства достигали 70 млн м2, доля государственных капиталовложений снизилась с 80 % в конце 80-х годов до менее чем 20 % в настоящее время.
На этом фоне происходит увеличение объемов элитного жилья, которое приобретается обеспеченными людьми за счет своих личных сбережений, и вялотекущее развитие ипотеки для средних слоев населения. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2 % населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги, и только 0,3 % семей получают его засчет бюджета.
Как уже говорилось, низкая обеспеченность жильем во многом определяет негативную демографическую ситуацию. Увеличение удельного веса частного жилищного строительства дало толчок росту не столько объемов, сколько цен.
Проведенные в 1991 - 2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации.
Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.
Изменилась структура жилищного фонда, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Серьезные изменения произошли в жилищном строительстве: основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства составила более 70 %, в том числе индивидуальными застройщиками - 39,2 %.
В стране началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования, осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг. Повышение эффективности работы жилищно-коммунального комплекса в первую очередь было связано с постепенным переводом данного сектора экономики на режим безубыточного функционирования при переориентации бюджетных субсидий от дотирования производителей жилищно-коммунальных услуг к адресному субсидированию малоимущих семей.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
В целях повышения доступности жилья для населения необходимо было обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, соответствующей рыночной и административной государственной инфраструктуры, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов молодым семьям.
В ситуации превышения спроса над предложением на рынке жилья большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищного строительства.
Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор. В результате в жилищно-коммунальном хозяйстве страны практически отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства, роста производительности труда, ослаблены мотивации энергосбережения, внедрения новых технологий, инвестиций в модернизацию производства.
Жилищно-коммунальное хозяйство в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует привлечения больших инвестиций для модернизации и развития. Проблема усугубляется большим размером задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве, образовавшейся, в первую очередь, в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней.
Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время ясно обозначились серьезные проблемы в жилищно-коммунальной сфере. Первая - это рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Цены в ЖКХ в последние годы росли ускоренными темпами.
Существенный рост тарифов отмечался на большинство видов жилищно-коммунальных услуг. Так, плата за отдельные виды жилищных услуг с января 2011 года увеличилась до 20%. В ряде территорий жилищно-коммунальные услуги подорожали почти на 30%, что не может не вызвать социальную напряженность в регионах из-за повышения цен на жилье и коммунальные услуги.
Вторая проблема - это несоответствие доходов большей части населения требованиям, которые предъявляет рынок жилья и коммунальных услуг.
В соответствии с новым Жилищным кодексом и другими законами тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут существенно различаться не только в пределах страны, но и в пределах субъекта Российской Федерации. Это будет способствовать ускорению процесса дифференциации поселений по уровню доходов проживающих в них граждан, что является отрицательным социальным явлением, как показывает опыт стран, где это произошло.
Требует совершенствования система предоставления адресной социальной помощи населению, в том числе в части упрощения процедуры предоставления гражданам субсидий. Недостаточно стабильная ситуация на рынке труда и невысокая заработная плата ставит под вопрос возвратность кредитов, а значит возможен рост числа граждан, которые будут лишаться жилья, отданного в залог под получение кредитов на строительство жилья.
Третья проблема - это узкие места в организации и финансировании отрасли. Очевидно недостаточное финансирование технического обновления отрасли. Имеется острая нехватка высококвалифицированных кадров и менеджеров в жилищно-коммунальном хозяйстве. Низкая заработная плата работников жилищно-коммунального комплекса препятствует обеспечению качества услуг.
Завершение реформы жилищно-коммунального хозяйства должно обеспечить проведение его технологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций, формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов воздействий: экономических, политических, правовых, социальных. Жилищная политика является составным элементом экономической политики. Она тесно корреспондируется с политикой государства в строительном комплексе, ценовой, налоговой политикой.
В основе проводимой жилищной политики государства должна лежать научно обоснованная концепция долговременного развития. При разработке этой концепции необходимо учитывать:
Уровень развития производительных сил в стране и потенциальные возможности общества с точки зрения обеспеченности материальными ресурсами, общеобразовательной и профессиональной подготовки кадров;
Социальную структуру общества, интересы отдельных социальных групп;
Возможность нахождения определенной преемственности, отказа от стремлений резкой, кардинальной ломки существующих отношений, что отнюдь не исключает продуманного, но взвешенного подхода к определению радикальных направлений развития, выбор соответствующих методов;
Критический подход к оценке зарубежного опыта и одновременно использование всего того нового, прогрессивного, что имеется здесь с учетом отечественных условий.
Жилищная политика вбирает в себя три основных составляющих: концепцию, программы и экономико-правовой механизм, обеспечивающий реализацию этих программ.
Формирование жилищной политики в нашей стране происходит в ходе жилищной реформы, суть которой заключается в переходе от распределения жилья, построенного за счет государственных централизованных капитальных вложений, к его приобретению отдельными гражданами или юридическими лицами на собственные средства. Но при этом сохраняется право на получение жилья малоимущими и социально слабо защищенными гражданами бесплатно или на приобретение его за доступную плату из государственных или муниципальных фондов в соответствии с установленными законом нормами, льготами и привилегиями.
Реформа предусматривает повышение доли существующего и вновь строящегося жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, введении в обиход системы кредитования и субсидирования жилищного строительства и формирование на этой основе рынка жилья, механизмов его продажи и аренды как одного из условий для реализации свободного волеизъявления граждан в выборе места жительства, работы и рода деятельности.
В ходе осуществления жилищной реформы постепенно изменяется система оплаты жилья и коммунальных услуг и одновременно вводятся адресные жилищные субсидии во взаимоувязке с обеспечением сохранности и ремонта жилищного фонда, а в перспективе предусматривается переход на полную самоокупаемость жилищной сферы.
Результатом реформы станет также преобразование структуры жилищного строительства по типам и конструктивным системам, увеличится доля малоэтажной, в том числе индивидуальной, застройки.
Проблемы переходного периода требуют от федерального центра совершенствования законодательной и нормативной правовой базы в жилищном и жилищно-коммунальном секторах и стимулирования проведения преобразований на местах.
2. МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА СОВРЕМЕНОМ ЭТАПЕ
2.1 Общая характеристика национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и его основные приоритеты
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется Федеральной целевой программой "Жилище".
Рассматривая механизмы государственного регулирования рынка жилья, необходимо выделить основные проблемы, свойственные современному состоянию дел в жилищной сфере:
Большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку;
В России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;
Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;
В стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;
В муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация;
Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;
Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;
Процедуры согласования строительной документации затруднены;
Граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Для решения этих проблем Постановлением Правительство РФ от 17 декабря 2010 г. №1050 на 2011-2015 годы утвердило федеральную целевую программу "Жилище", которая является базовым механизмом реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России”.
Особенность данной программы - ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности.
Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших лет переломить ситуацию. Например, планировалось, что к 2015 году объемы жилищного строительства должны увеличиться как минимум до 80 млн квадратных метров, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8 % годовых; при этом каждый третий гражданин страны будет иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств. В настоящее время, из-за влияния мирового экономического кризиса данные планы подверглись корректировке.
Внедряя рыночные механизмы государственного регулирования жилья, государство намерено:
Продолжить работу по совершенствованию жилищного законодательства;
Способствовать развитию массовой жилищной застройки;
Сокращать сроки согласования строительной документации и упрощать выделение земель под застройку;
Ликвидировать "коррупционные схемы" и локальные монополии;
Развивать малоэтажное домостроение;
Содействовать формированию рынка строительных материалов.
Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" рассчитан на 6 лет.
На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:
Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
Повышение доступности жилья;
Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку по кредитам.
1. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" государственных гарантий Российской Федерации, а также увеличение уставного капитала Агентства.
2. Реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.
В рамках второго приоритета оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов.
Основными мероприятиями являются:
1. Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей".
Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
2. Развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.
Для реализации третьего приоритета государство призвано сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реализации крупных инвестиционных проектов, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.
Кроме того, у муниципалитетов появится право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.
В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством реализации программы государственных жилищных сертификатов.
При успешной реализации национального проекта государство рассчитывает:
Увеличить ежегодные объемы жилищного строительства в России до 80 млн кв. м;
Увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам, с 9% до 30 %;
Добиться существенного увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд. руб.);
...Подобные документы
Программно-целевое управление: понятие, история, структура, особенности, достоинства, проблемы использования. Цели, задачи и основные положения ПНП "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Требования к содержанию государственной программы.
курсовая работа , добавлен 14.07.2013
Выявление возможностей формирования единой приоритетной государственной социальной жилищной политики, ее сущность и тенденции развития. Перспективы и пути решения задачи обеспечения населения России жильем на современном этапе российского общества.
дипломная работа , добавлен 15.04.2011
Приоритетные национальные проекты "Здоровье", "Образование", "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Проблемы повышения доступности и качества медицинской помощи, бесплатного образования и доступного жилья для широких слоев населения России.
реферат , добавлен 01.11.2010
Право на жилище - одно из конституционных социальных прав граждан. Государственная жилищная политика. Направления Государственной программы "Строительство жилья" на 2016-2020 годы. Совершенствование нормативной правовой базы в области жилищной политики.
презентация , добавлен 08.11.2016
Сущность государственной политики России в отношении защиты и покровительства своих граждан за ее пределами. Приоритеты, цели и принципы, основные направления и механизмы государственной поддержки соотечественников за рубежом на современном этапе.
курсовая работа , добавлен 09.04.2014
Особенности реализации государственной жилищной проблемы и жилищной политики: понятие, основные цели, принципы и задачи. Государственное регулирование жилищной сферы. Анализ и оценка государственной жилищной политики на федеральном и региональном уровне.
дипломная работа , добавлен 28.02.2013
Правовые и организационные основы государственной жилищной политики, приоритетные направления и механизмы ее реализации в современной России. Общая характеристика исследуемого района, анализ жилищной обеспеченности населения и динамика строительства.
курсовая работа , добавлен 04.06.2016
Жилищная политика региона: понятие и задачи. Проблемы жилищного рынка и их взаимосвязь с основными направлениями жилищной политики РФ. Программно-целевой подход к реализации жилищной политики в Краснодарском крае, стратегия массового строительства.
дипломная работа , добавлен 08.09.2013
Понятие и сущность жилищной политики. Изучение российской законодательной, исполнительной деятельности государства по решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем. Разработка федеральных правил и стандартов качества жилищной инфраструктуры.
контрольная работа , добавлен 24.09.2015
Социальная значимость решения жилищной политики в Республике Беларусь, формирование и развитие ее нормативно-правовой базы. Государственная финансовая поддержка, формы жилищного строительства. Основные направления реализации жилиной политики в г. Гомель.